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王健林要杀入港股了!运营380座万达广场,估值1800亿!

发表于话题:李云迪的商业版图
发布时间:2021-10-26

  历经数年浮沉,王健林带着“轻资产”的万达商管,重新杀回港交所。

  10月21日晚间,珠海万达商管在港交所提交招股书,中信证券、摩根大通和瑞信为联席保荐人。珠海万达商管拟面向全球发行股份,用于投资收购、扩大在管物业面积、改造场景硬件、以及战略投资等。

  珠海万达商管是万达集团旗下的商业运营平台。今年3月底,万达宣布终止回A计划,同时与珠海市政府签署协议,将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴,珠海国资委出资30亿战投入股。此后,回港上市进程密集启动。

  8月20日,证监会首次接收珠海万达商管提交的境外上市材料;8月26日,证监会出具补正通知。10月11日,提交材料便获受理。拿到“小路条”后,万达商管“光速”提交了招股书,而这距离其首次提出申请刚刚两个月。

  相较于被挡在A股大门外的时光,万达商管此次赴港上市要顺利得多。目前,万达商管是全国唯一向独立第三方大规模输出管理的商业运营公司;截至2021年6月30日,管理全国204个城市380座万达广场,在管商业物业建筑面积共5420万平方米。

  有消息透露,经过多轮融资后,珠海万达商管的融资额已由原来的31亿美元翻倍至60多亿美元,甚至有猜测称,该公司如果能够成功上市,估值可能超过2000亿元。


  为上市折腾的漫长七年,运营380座万达广场

  如果回溯万达集团的关键节点,2014年算是一个。

  万达集团成立于上个世纪,但真正加速发展是从2010年开始。当年,15家万达广场新开业,此后每年新开业广场数均在两位数。2014年,万达广场新开业22家,累计数量破百。商业规模的飞速发展,为此后赴港上市做好了准备。

  2014年12月10日,万达商业发行6亿股股票,每股价格48.00港元,成功登陆港交所。2015年,万达商业超额配售5254.76万股H股,赴港上市共募集资金约313亿港元。

  但是,当时因内地和香港市场的估值落差,万达商业上市当天即破发。股价低迷,使得万达内部认为港股严重低估其商业价值,因而决定转战A股。然而,A股对传统房地产企业有严格准入要求,因此万达将房地产业务彻底剥离,宣布全面转型轻资产。

  公开信息显示,2018年,万达商管还引入了腾讯、苏宁、融创和京东等投资者共计304亿元的出资,由它们来收购万达商管自港股退市时引入的投资人持有的14%的股份。据称,交易协议约定,万达商管需在2023年10月31日前完成上市。

  眼看上市期限越来越近,A股大门却丝毫不见松动,万达商管决定转投港交所。

  今年3月,万达宣布终止万达商业A股的IPO进程,并对公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组,以尽快实现上市进程。不仅如此,珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司,珠海万达商管浮出水面。

  相较于曾经备受港交所“冷落”的万达商业,如今的万达商管打出了“轻资产”概念。

  所谓“轻资产”,即企业不自持相关商业地产,只输出品牌,负责设计、运营等工作,并分得收益。2019年,万达商管彻底剥离房地产业务,由新成立的万达地产集团负责万达商管剩余的房地产业务,万达商管则专注于商业运营管理,强调服务业属性。

  数据显示,截至2021年6月30日,万达商管管理全国204个城市380座万达广场,其中独立第三方项目总数106个,在管商业物业建筑面积共5420万平方米。截至2021年6月30日,珠海万达商管在管万达广场1年总客流量46.07亿人次。

  上半年营业收入106亿元,物业服务占3成

  从业绩数据看,万达商管可跻身物管赛道头部。

  数据显示,2018年~2020年及2021年上半年,万达商管收入分别为110.23亿元、134.37亿元、171.96亿元和106.36亿元,核心溢利分别为17.51亿元、12.70亿元、11.76亿元和20.65亿元。截至2020年底,是中国唯一向独立第三方大规模输出管理的商业运营公司。

  具体而言,万达商管主要根据两种运营模式提供服务:委托管理模式、租赁运营模式。

  所谓委托管理模式,即全权负责管理商业广场,提供商业管理服务、物业管理服务及增值服务。这种模式下,收入来源包括运营管理服务费、开业前咨询服务费、物业管理费及增值服务费,目前其280个母公司集团商业广场均采用委托管理模式管理。

  租赁运营模式,即从业主处租赁物业,将商业广场内的商业空间出租给商户,同时全权负责管理商业广场;收入来源主要包括来自商户的租金收入、开业前咨询服务费、物业管理费及增值服务费。目前其118个在管独立第三方商业广场中,有82个采用租赁运营模式。

  2021年3月,为了统一母公司集团项目的运营模式,万达商管与前者终止根据租赁运营模式管理56个商业广场的租赁合约。调整后,租赁运营模式往后将只应用至独立第三方拥有的商业广场。

  目前,万达来自母公司的商业项目,仍为其提供收入的大头,尤其是委托管理模式下的物业管理服务收入、增值服务收入。

  招股书显示,2018年~2020年及2021年6月30日止六个月,集团委托管理模式下物业管理服务所得收入分别为61.84亿元、68.12亿元、52.81亿元、22.97亿元及33.77亿元,占其总收入的56.1%、50.7%、30.7%、30.8%及31.7%。

  增值服务包括广告空间管理服务、公用区域管理服务、停车场管理服务及宣传推广服务等。于往绩记录期,所得收入分别为34.10亿元、37.12亿元、34.95亿元、13.73亿元及23.69亿元,占同期总收入的30.9%、27.7%、20.3%、18.4%及22.3%。

  通过向独立第三方输出品牌与管理,万达商管也获得较为可观的收入。

  数据显示,2018年~2020年及2021年6月30日止六个月,租赁运营模式下商业管理服务产生的收入分别为9.87亿元、19.73亿元、55.33亿元、26.59亿元及24.51亿元,分别占总收入的9.0%、14.7%、32.2%、35.7%及23.0%。

  贝壳研究院商业地产分析师郑中认为,珠海万达商管定位全轻资产模式,并通过较强的项目拓展能力积累了较为可观的第三方商管项目;对于独立第三方项目,通过项目净收益分成,与第三方业主的利益形成强绑定,可持续性较高。

  估值或超2000亿,腾讯、周大福等大佬云集

  从上市平台融资和估值来看,此前,珠海万达商管的Pre-IPO融资当中,获得了486亿港元的融资,PAG(太盟投资集团)、碧桂园、腾讯、蚂蚁金服等均看好这家即将上市的轻资产商管公司。

  有分析认为,多轮融资后,珠海万达商管的融资额将翻倍至60多亿美元,若顺利上市,将摘走华润万象生活“募资王”的头衔。

  为何珠海万达商管能够获得资本市场的青睐?或许源于两个方面的原因,其一,当下轻资产处于市场风口;其二,有先来者华润万象生活的市场估值等作为参考。

  从股东来看,珠海万达商管目前由大连万达商业、珠海万赢、银川万达与基石投资者分别持有69.99%、8.83%、0.01%及21.17%股权。招股书显示,2021年8月13日,PAG向万达商管融资19亿美元,每股对价3.86美元。此外,万达商管还获中信证券投资6.49亿元,每股对价24.84元人民币。

  目前,珠海万达商管的总股本为72.47亿股,按24.84元/股来计算,珠海万达商管目前估值达1800亿元。而王健林持有大连万达商业52.68%的股权,即间接持有珠海万达商管41.5%的股份,这部分的估值达747.5亿元。

  华润万象生活上市估值预计在400亿港元左右,截至2021年10月21日,其总市值达到989.46亿港元。有分析人士预计,对标目前的上市商管公司华润万象生活,珠海万达商管的市值或超4700亿港元,保守的估值亦超过2000亿港元。

  值得一提的是,在珠海万达商管的基石投资者里还出现了不少大佬的身影。

  根据招股书显示,此次万达商管的基石投资者包括腾讯控股、蚂蚁科技集团、中信资本、星匠、合众人寿保险股份有限公司、碧桂园服务、金逸环球(碧桂园香港发展有限公司的全资附属公司)、招商局轮船、周大福郑裕彤家族、PAG等22家公司,另外还有六位高管,总计持有21.17%股权。

  碧桂园物业和金逸环球共向珠海万达商管投资32.3亿元,持股比例为1.7945%;郑裕彤家族投资1.29亿元,持股比例0.0718%;中信资本入股5亿美元,持股比例1.7857%;蚂蚁科技集团入股25.95亿元,持股比例1.4421%;腾讯集团入股15.12亿元,持股比例0.8401%。

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