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如何看待郑州本轮房价暴涨?

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发布时间:2021-11-26

先看几幅图

郑州近些年房价走势图(2005-2015年)

涨幅 2006 9%, 2007 21% ,2008 2%,2009 15% ,2010 20% , 2011 15%,2012 7 % ,2013 7% ,2014 17%,2015 10%。

重点城市人口增长图

主要城市土地面积及人口规模

几个城市情况介绍(人口、面积、GDP等)


我身边的例子吧。我们事务所的三个同事,两个单身买房,一个有两套房子的也买了一套(南三环中州大道附近,地段还行),买房确实像买菜。问他为啥不假思索就买了?涨得太快了!!!

近期疯涨的因素,部分因素基本可以参照合肥苏州厦门南京四小龙。

一、一线城市限购,购买力外溢

我的高中同学突然回郑州买房子,问原因,深圳涨价太快,限购(三年社保或纳税)买不起。房地产资金密集型企业,兼并加剧。一线城市土地供应量在减少,甚至枯竭。比如深圳,已经快无地可卖。

二、大型房企入郑州,拍地,抬高地价

万科、绿地、绿城、恒大、碧桂园、万达,搅局者K2,就连海马汽车也来从事房地产。天价郑纺机地块(位置很偏僻)拍卖。无疑是一枚重磅炸弹。实际上大部分楼盘也是在郑纺机地块拍卖后,开始提价的,因为开发商坚信房价会暴涨的。

三、库存急剧变少

郑州目前市场可售房库存大概只有五个月左右。正常情况应该事十个月到一年的库存。五六个月的库存实际已经到了警戒线。

四、城中村拆迁速度加快,买房比租房划算

以一套均价一万,八十平方的两居,首付也才十几万。毕业没多久的小两口积蓄,加上双方父母资助,也勉强拿的出。月供三四千,郑州目前两居室的租金2500左右吧,新房租金更贵吧?!

月供基本不会涨的,租金蹭蹭上涨,所以买房更划算。

五、近期买张不买跌的心理推动

目前投资性购买占据一半,刚需比例不是特别高,大概三分之吧???看看最近开盘的楼盘,基本开盘抢空。同事买的楼盘,一个月涨了三次价。。。。。。

一个大中城市的房价取决于几个因素

一、外来人口是否持续流入,人口持续增长。

二、土地供应量是否充足。

三、城市化水平。

关于郑州房价。先看中部几个省会城市比较。面积、人口(与全省人口对比)、面积。

武汉房价比郑州略高一两千元。

长沙土地供应量大,长沙均价大概7000元左右,房价涨幅很小。

合肥合肥经济和人口支撑不了高涨的房价,应该会降温的。

插播深圳厦门,深圳面积1996平方公里,厦门1699平方公里(一个普通县大小而已)

深圳房价暴涨原因

1深圳面积太小,1996平方公里,土地已经用完了,住宅用地供应量太少,以后基本就是跳海造陆,拆除城中村了(2016年6月出台的《深圳城市基础设施建设五年行动计划(2016~2020年)》,深圳将再填海50平方公里

2 人口太多,一两千万,而且外来人口是本地的两倍,匪夷所思,全国唯一一个这样的大城市,外地人比本地人多。那么巨大的人口,巨大的需求,房价肯定涨。

3 精英太多,年轻人太多,老龄化程度特别低,购买力强大。

4 投资客太多,深圳政策调整前后,大量投资客入场,包括首付贷,曾出现过十几张信用卡刷首付。。。。

厦门人口不到四百万,福建多土豪,很多省内人在厦门买房,又是旅游城市,外地投资客比例应该高于深圳。虽然人口很少,但是面积狭小,土地供应稀缺,还会维持高位一段时间吧???

回到郑州房价

郑州作为省会,虹吸效应相对武汉较弱,武汉GDP约占湖北三分之一,郑州只有五分之一左右。人口还会持续增加,省会地位还会加强。

郑州近五年人口增加数量居中部第一(目前增速有所下降,每年大概20万的样子,是很大的量),全国前几位的样子。河南省去年新增流动人口40万,郑州新增人口20万左右,占了一半。与此同时,南京近几年的人口增长,仅仅个位数,河南没啥大城市,所以只能往省会挤。一线城市限购,去哪里呢?县城?(吃个火锅可能都不一定有地方,肯德基自助餐厅?)地级市?(就业机会呢?),只有省会勉勉强强。我国是集权国家,资源也高度集中。尤其是教育资源集中在省会城市(部分县的超级中学除外。现在的家长特别重视子女教育,80后90后更是,看看满大街的补习班。。。

中西部城市和东部城市特点,东部省份是多中心(经济中心)的,经济普遍发达。乡土意识也很强。省内人口流动性弱,跨省流动也远低于中西部。没有人口哪有需求呢

我认为,长期看,郑州房价会超越武汉,或者持平,人口是最主要的影响因素。虽然经济不如武汉,但是河南整体经济比湖北好一点(单单按照GDP对比,河南37010亿,湖北29550亿),尽管郑州目前房价其实已经很高了。。。。。。。。。。

说白了,京沪广深,积聚了大量最优秀人才,房价自然高,而且还会继续涨。京户广深的房子是为全国精英准备的,是全国优秀人才在推动,省会房子是为全省人才准备的,整个省人才在推动所以我国的房地产市场基本可以分为京沪广深,省会城市和经济发达的地级市(副省级市,较大的市),普通地级市和县城。房子越来越像货币。。。。。

省会的房子继续涨到啥时候呢???首先,物价在涨,房价为啥不能涨呢?通货膨胀是存在的,建筑工人工资大幅度上涨,所以房价还会继续涨,只是幅度会比较小。县城的房子和地市的房子,基本卖不动,因为没有人口流入,确切的说,是没有年轻人口。人口结构来看,青年人口比例是在下降的,老年人口比例持续上升的。

我觉得中国房价重要因素之一是人口。人口红利不断弱化,房价应该会降温,目前城镇化水平只有56%,户籍城镇化水平只有不到三十,大量人口还会涌入城市,也就有大量购房需求。。。至少需要十五年吧???(城市化率每年大概增长百分之一,城市化达到75%到80%,那时候基本会降温吧????)

说房地产绑架了经济真的不为过吧,阶层分化,阶级固化,房地产果然是最好的支(wei)柱(wen)啊。。。。。。。。

标签组:[购房] [房价] [郑州经济] [郑州房子] [全国房价] [郑州房价] [郑州国家中心城市

本文来源:https://www.kandian5.com/articles/79396.html

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